La loi pour l’accès au logement (dit loi ALUR) du 24 mars 2014 a ouvert pour les locataires la possibilité d’engager une action à l’encontre des propriétaires-bailleurs qui auraient commis une erreur sur l’évaluation de la surface habitable mentionnée dans le contrat de location.

Jusqu’à présent, la réglementation concernait uniquement le métrage des habitations en copropriété lors d’une vente immobilière.  En cas d’erreur de calcul de la superficie supérieure à 5% de la surface privative (métrage loi Carrez), l’acheteur est en droit d’exiger du vendeur le versement d’une somme proportionnelle aux mètres carrés manquants. On comprend que dans des villes où le prix du m² est particulièrement tendu (Paris, Lyon, Nice…) une surévaluation de la surface vendue peut constituer un préjudice financier important pour l’acquéreur du bien immobilier. Celui-ci dispose alors d’un an à compter de la signature de l’acte définitif de vente pour engager une action afin de récupérer les sommes correspondantes. Au terme de cette procédure, l’acheteur est également en droit de demander auprès de l’administration fiscale la restitution des droits de mutation sur la partie du prix qui avait été indûment réglée.

Aujourd’hui, la loi ALUR va beaucoup plus loin puisqu’elle a étendu le principe de sanction des erreurs de métrage aux contrats de location, qu’ils concernent un appartement ou une maison (exception faite cependant des logements meublés). Désormais, votre locataire est donc en droit de solliciter une diminution des loyers si la surface indiquée dans le contrat de location (ce qui constitue une mention obligatoire) est inférieure de plus de 5% à la surface habitable effective…

Il faut s’attendre à des erreurs dans de nombreux contrats de location déjà établis sur la mention de la surface habitable. En effet, en tant que propriétaire-bailleur vous pourriez en toute bonne foi avoir indiqué sur le contrat de location le métrage Carrez (certifié par un professionnel et vérifié par vos soins lors de l’acquisition du bien immobilier). Or, dans un bail il est fait mention de la surface habitable (loi Boutin) et celle-ci est différente de la surface privative (loi Carrez).

En effet, les règles de calcul entre surface privative et surface habitable ne sont pas identiques. La différence essentielle est que le métrage de la surface habitable mentionnée dans les contrats de location prend en compte moins d’éléments que la surface privative calculée dans le cadre de l’achat-vente d’un bien immobilier : il n’est pas tenu compte notamment des vérandas, remises, greniers et combles non-aménagés. De fait, et selon les habitations concernées, la surface habitable ne peut donc qu’être soit identique, soit inférieure à la surface privative.

Pour éviter des surprises désagréables (actions en diminution de loyer et rentabilité inférieure des biens mis en location en cas de surfaces inférieures de plus de 5%), le propriétaire-bailleur ne peut donc pas se satisfaire de la superficie indiquée dans l’acte authentique de vente. Il est par conséquent nécessaire de procéder à un nouveau métrage des logements que vous souhaitez mettre en location.

Bien sûr, pour cela, vous pouvez toujours avoir recours aux services d’un professionnel agréé. Pour autant, est-ce vraiment indispensable ?

Replaçons-nous dans le contexte : votre locataire a entendu parler dans les médias de cette possibilité d’action de demande de diminution de loyer et va donc chercher à  vérifier la conformité de la surface habitable indiquée dans le contrat de location. On peut douter qu’il va engager pour cela des dépenses relativement importantes en passant par un professionnel. La solution la plus simple et la plus économique est alors de réaliser lui-même le métrage en utilisant un mètre laser dont le coût est de 30 à 60 € en moyenne.

En tant que propriétaire-bailleur, c’est la solution que nous appliquerons également de notre côté, en utilisant donc a priori les mêmes outils que notre locataire.

Reste à régler la question du choix du mètre laser. Le seul critère qui nous semble ici devoir s’appliquer est bien évidemment celui de la fiabilité. Notre choix s’était porté sur le modèle suivant : le mètre laser Bosch PLR 15 que nous avions acquis lors de nos premiers investissements immobiliers et qui nous donne entièrement satisfaction. D’ailleurs, il est classé numéro des ventes de sa catégorie sur Amazon par les clients qui en ont fait l’achat. Il faut dire qu’il associe fiabilité, robustesse et simplicité d’emploi, tout cela garanti sous le nom d’une des plus grandes marques du monde de l’outillage.

Certes, à près de 60 € – hors promotion – il se situe dans la fourchette haute de cette catégorie d’appareils de mesure (sans pour autant être le plus cher…). Cependant, de notre point de vue, c’est-à-dire en tant que propriétaire-bailleur-investisseur, il s’agit moins d’une dépense que d’un investissement : il nous sert en effet à optimiser nos opérations d’investissements locatifs aussi bien à l’acquisition qu’à la location. Il se révèle d’autre part évidemment utile pour toutes les opérations d’aménagement des biens locatifs (mobilier, travaux…).  Enfin, dans le cadre de la location meublée au régime réel simplifié, cet achat peut être passé comptablement au titre des « charges et amortissements », ce qui en rend en quelque sorte l’acquisition « indolore ».

Comme nous l’avons vu, une erreur de métrage peut avoir des conséquences plus ou moins importantes sur un investissement locatif en remettant partiellement en cause le calcul de rentabilité de l’opération. D’autant plus que le locataire bénéficie d’un délai de reprise en diminution de loyer pouvant aller jusqu’à six mois à compter de la date d’effet du bail. Dans son article 3.1, la loi ALUR spécifie :  » La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la signature du bail. Si la demande en diminution de loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande », (il semblerait cependant que cette action soit soumise à une prescription de trois ans).

Enfin, notons que ces dispositions ne sont applicables qu’aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi ALUR.

Dans tous les cas, et afin d’éviter de voir diminuer la rentabilité de son investissement immobilier, il nous apparaît donc prudent de réaliser par soi-même un métrage de la surface habitable en utilisant un mètre laser.  C’est un investissement qui pourra s’avérer très profitable…

Et vous, avez-vous été confronté à une action de demande de diminution de loyer de la part de votre locataire en raison d’une erreur sur la surface habitable ? Comment s’est déroulée la procédure ?