Il existe de nombreuses façons d’investir dans un bien immobilier en vue de se créer un patrimoine qui produira des revenus au moment de la retraite.

L’achat d’un appartement avec un locataire déjà en place au moment de la signature est un des moyens d’obtenir une rentabilité élevée (c’est-à-dire supérieure à 10%) dans le cadre d’un investissement immobilier. Mais ce n’est pas là son seul avantage… 

Les avantages de l’achat d’un bien immobilier occupé

 

Un prix à l’achat moins élevé :

Généralement, les appartements vendus avec un locataire occupant sont proposés à des prix inférieurs de 15 à 30% par rapport à la moyenne des logements libres situés dans un même secteur. Le plus souvent, les propriétaires de ces appartements ne peuvent pas attendre que le le bail arrive à son terme  et que le locataire libère les lieux. Ils sont pour différentes raisons « contraints » de mettre en vente au plus tôt leur bien immobilier : divorce, difficultés financières, succession… La décote est d’autant plus importante que la durée restante du bail signé avec le locataire en place est longue (3 ans au maximum pour les biens loués nus par des bailleurs privés).

Une meilleure rentabilité :

Acheter un appartement avec une diminution  jusqu’à un tiers de sa valeur va évidemment avoir des conséquences particulièrement positives sur la rentabilité de ce type d’investissement immobilier.

Voici un  exemples d’annonce relevée sur leboncoin.fr, dans la région où je réside (Languedoc-Roussillon) :

 Nîmes

Cet appartement qui présente de toute évidence une belle décote (logement de 80 m² pour 45000 €) offre une rentabilité conforme aux objectifs d’investissement que nous nous sommes fixés, c’est-à-dire + de 10% brut (nous estimons un prix d’achat négocié avec une baisse 2000 € + les frais de notaire de 5000 € environ, soit un prix total d’acquisition de 48000 €).l

Calcul de la rentabilité brute  =  460 € (loyer mensuel hors charges) x 12 / 480000 € x 100 = 11,5 %.

Calcul de la rentabilité nette   =  460 € x 12 – 1245 € (taxe foncière) – 300 € (estimation des frais d’assurances + travaux à budgéter) / 48000 x 100 = 8,28 %

L’écart entre la rentabilité brute et la rentabilité nette est assez importante dans l’exemple que nous avons pris en raison d’une taxe foncière particulièrement élevée : elle représente près de 3 mois de loyer hors charge !

Cependant, nous restons dans la ligne des objectifs que nous nous sommes fixés dans le cadre des investissements immobiliers : c’est-à-dire plus de 10% de rentabilité brute pour un seuil minimum de 8% en rentabilité nette.

Il faut aussi remarquer que, en raison de la décote déjà appliquée, les propriétaires des biens occupés sont peu enclins à la négociation (il n’est pas rare que les annonces mentionnent : « prix ferme » ou « agence s’abstenir »). Cela ne vous empêchera évidemment pas de faire une contre-proposition, mais dans des proportions plus « raisonnables » (de l’ordre de 10% du prix affiché environ).

Des loyers garantis et immédiats

Acheter un logement déjà occupé permet d’éviter toute vacance locative entre le moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire et la recherche de locataires. Les rentrées de loyers sont donc garanties et immédiates, sans délai de carence. C’est une façon de sécuriser l’investissement sur le court / moyen terme en donnant une visibilité sur les rentrées d’argent, une fois le bien immobilier acquis. Le propriétaire évite ainsi de passer par les cases « recherche et sélection du locataire ». Le sérieux et la solvabilité de celui-ci est attestée par les relevés de compte du propriétaire à qui vous avez acheté le logement (demandez-lui  bien à ce que ces documents vous soient communiqués !).

Un meilleur dossier de demande de crédit pour les banques

Votre demande de prêt immobilier a de plus fortes chances d’être acceptée par la banque car cela réduit sensiblement les risques d’impayés du locataire et par conséquent les difficultés de remboursement du crédit qu’elle vous aura accordé. Acheter un appartement avec un locataire déjà en place permet de valider auprès de la banque votre plan d’investissement et de confirmer la rentabilité attendue. Votre banquier, dont le rôle est d’évaluer le risque par rapport à l’investissement que vous souhaitez réaliser, acceptera plus volontiers de vous suivre s’il possède des éléments comptables qui renforcent et garantissent la viabilité de votre projet.

Des frais d’entrée moins importants

L’acquisition de ce type de bien immobilier évite au nouveau propriétaire d’engager des frais de rafraîchissement du logement. Ce qui est souvent le cas pour les appartements où de nouveaux locataires vont entrer. Une remise sur le marché immobilier d’un logement vide entraîne généralement des dépenses (peinture, menues réparations, etc.) afin de renforcer et garantir son potentiel locatif auprès de nouveaux locataires.

Les pièges à éviter

Tous les appartements vendus avec un locataire en place et offrant une importante décote ne constituent pas pour autant une bonne affaire.

C’est le cas notamment des biens immobiliers loués à des locataires âgés de plus de 70 ans et disposant des faibles ressources. Afin de protéger ces populations vulnérables, le législateur a prévu qu’elles puissent bénéficier d’un droit au maintien dans les lieux et d’un encadrement particulièrement strict de la revalorisation des loyers (il s’agit des baux conclus dans le cadre de la loi de 1948).

D’ailleurs, pour contrebalancer cet inconvénient des baux encadrés par la loi de 1948, il est possible que la décote atteigne jusqu’à 40% de la valeur du bien immobilier sur le marché. Ces contrats de location sont généralement assez facilement identifiables : ce sont les petites annonces immobilières qui présentent à la fois une forte décote et un loyer manifestement trop faible par rapport au type de bien loué.

Autre élément à vérifier par le nouveau propriétaire : si le contrat de location en cours que vous reprenez avait été conclu non par un particulier, mais par une personne morale (société d’assurances, fonds d’investissement…), vous êtes lié avec le locataire en place pour une durée pouvant aller jusqu’à 6 ans (contrairement aux baux conclus par une personne privée où la durée est de 3 ans). Au cas où, pour diverses raisons, vous projetiez de le louer à court ou moyen terme à quelqu’un d’autre, cela peut donc constituer un inconvénient.

D’autre part, la loi ALUR du 24 mars 2014 est beaucoup plus contraignante pour le propriétaire qui souhaiterait donner congé au locataire pour effectuer une reprise du logement : en effet, la reprise de l’habitation ne peut être réalisée moins de 2 ans après la date d’acquisition du bien  ! Et en cas de congé pour vente, les délais sont encore plus longs…

Assurez-vous donc, afin de vous prémunir de contraintes qui vous empêcheraient de disposer de votre bien, à privilégier l’achat d’un bien immobilier déjà loué mais dans le cadre d’un contrat de location meublée (et non en location nue).  Cela vous permettra de bénéficier des nombreux avantages de l’acquisition d’un logement avec un locataire en place tout en optimisant les possibilité de conserver la jouissance de votre bien !

Avez-vous déjà acheté un logement occupé ? Selon quels critères aviez-vous sélectionné ce bien ?